MEMBUAT KONSEP RUMAH DENGAN ANGGARAN RENDAH

Rumah berbiaya rendah adalah suatu konsep dimana penganggaran, penjadwalan dan teknik konstruksi dalam pembangunan sebuah rumah yang diterapkan secara efektif menjadi fokus utama, tentu tak lepas dari kualitas bangunan rumah yang akan dibangun. Dengan kata lain, rumah berbiaya rendah tidak berarti sama dengan membangun rumah dengan kualitas rendah. Secara konseptual rumah berbiaya rendah ini menjadi sangat sesuai pada tahun ini dan tahun-tahun mendatang dan mungkin masih akan berdampak pada tahun-tahun berikutnya walaupun dengan pengaruh yang lebih kecil. Walaupun Indonesia sudah lepas dari krisis ekonomi yang berat dan walau bahan- bahan yang di butuhkan untuk membangun rumah semakin mahal, tidak ada salahnya apabila kita mempelajari dan menerapkan konsep rumah berbiaya rendah ini.

Pandangan secara umum beranggapan bahwa konsep rumah berbiaya rendah adalah pembangunan suatu rumah menggunakan material dengan kualitas rendah, tenaga kerja tidak terampil, maupun alat konstruksi yang sudah pun murah usang. Hal ini justru adalah hal yang keliru. Pada kenyataannya, konsep membangun rumah berbiaya rendah adalah dengan menerapkan manajemen sumber daya dengan tepat. Manajemen tersebut akan meliputi penganggaran, penjadwalan, teknik konstruksi, dan pemilihan material dan tenaga kerja yang tepat. Apabila seseorang berniat membangun rumah dengan biaya yang rendah (mungkin karena budget yang dimiliki terbatas), ada beberapa hal yang perlu diperhatikan, a.l:

1. Anggaran

Seksamalah dalam melakukan penganggaran. Penganggaran menjadi bagian yang penting karena ini adalah fokus utama dalam membangun rumah berbiaya rendah. Penganggaran dibuat berdasarkan desain/shop drawing yang kemudian diterjemahkan sebagai nominal dalam angka pengeluaran. Oleh karena itu, desain yang tepat, matang dan minim perubahan akan menjadi sangat penting dalam mengurangi biaya pembangunan sebuah rumah.

2. Penjadwalan

Secara umum, semakin pendek jadwal suatu proyek, maka semakin kecil biaya yang dikeluarkan. Lakukanlah penjadwalan yang tepat dengan memperhatikan hari libur, jam kerja, dan sumber daya yang ada.

3. Teknik/Metode Konstruksi

Terapkan teknik/metode konstruksi yang sudah teruji. Jangan ragu untuk menerapkan teknik baru atau material baru dalam desain anda karena bisa menjadi sangat menguntungkan. Misalnya “BATAGAMA” hasil lab bahan bangunan UGM yang merupakan bata tanpa pasir.

4. Material

Pilihlah material lokal yang mudah diperoleh di sekitar lokasi tempat anda akan membangun rumah impian anda. Memilih material lokal akan menguntungkan dari segi transportasi atau pengangkutan material. Bisa jadi bila anda membeli dengan jumlah yang cukup banyak, si penjual akan memberikan potongan harga atau bersedia mengantar material pesanan tersebut ke lokasi pengerjaan sehingga akan menghemat biaya transportasi material anda. Namun dalam memilih material lokal, ada baiknya bertanya tentang segala spesifikasi. Cara lainnya adalah memanfaatkan diskon material yang biasanya ada di toko-toko bahan bangunan. Namun apabila barang diskon (misalnya ubin) yang kita mau ternyata tidak mencukupi kebutuhan kita, cobalah berkreasi dengan memilih bahan sejenis walau berbeda motif atau ukuran.

5. Tenaga kerja

Gunakan tenaga kerja yang terampil. Walaupun mungkin lebih mahal, tapi itu akan menjamin kelancaran pelaksanaan proyek agar sesuai tepat waktu dan selesai pada waktunya.

6. Menunda pekerjaan finishing atau mengerjakannya secara bertahap

7. Menerapkan konsep rumah tumbuh.

Rumah tumbuh adalah rumah yang bisa dikembangkan lagi ke depannya apabila dana dan sumber daya lainnya telah mencukupi. Konsep rumah tumbuh sendiri terbagi 2, yakni rumah tumbuh vertikal dan rumah tumbuh horisontal. Apabila Anda memilih menghemat biaya saat ini dengan memilih konsep rumah tumbuh vertikal, maka yang perlu mendapat perhatian khusus adalah perencanaan dan perancangan kekuatan pondasi dan struktur vertikal bangunan. Sebaliknya bila Anda memilih membangun dengan konsep rumah tumbuh horisontal, maka luas bangunan dan luas tanah harus menjadi perhatian. Meskipun demikian, membangun rumah berbiaya rendah sama saja dengan membangun rumah seperti biasanya. Hanya saja penekanan efektifitas, efisiensi dan kreatifitas menjadi hal utama dalam perencanaan, perancangan dan penganggaran dalam konsep rumah berbiaya rendah.

Monitoring Biaya

Salah satu hal yang menjadi penentu keberhasilan dari suatu proyek sudah tentu adalah besar keuntungan yang diperoleh. Perolehan keuntungan ini akan menjadi bersifat sangat relatif tergantung dari berbagai hal seperti kestabilan produktivitas pekerja, kestabilan dana yang tersedia, kestabilan harga-harga material di pasar, kestabilan nilai tukar mata uang asing terhadap rupiah, dan lain sebagainya. Nah, untuk memprediksi besarnya keuntungan yang diperoleh dari suatu pekerjaan konstruksi dan sekaligus untuk memastikan pengelolaan keuangan proyek sudah benar, maka diperlukan suatu sistem pemantauan atau pengendalian yang efektif dan sederhana. Adapun item beban pekerjaan yang perlu dikelola setidaknya terdiri dari:

  • Material/bahan
  • Upah
  • Alat

Dan (kalau ada) ditambah dengan beban sub-kontraktor, beban persiapan-penyelesaian, beban pemasaran, beban administrasi, dan beban bank ataupun beban-beban lainnya. Salah satu cara yang paling sederhana dan efektif dalam memantau biaya proyek adalah dengan memanfaatkan Ms Excel. Contohnya adalah sebagai berikut:

Dari item pekerjaan yang ada di dalam dokumen kontrak, hitunglah estimasi total biaya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek tersebut. Buatlah dengan rinci dan bagilah dalam kelompok bebannya masing-masing. Kemudian bandingkanlah dengan total nilai kontrak, Misalnya: Didapatkan sebuah proyek dengan nilai kontrak Rp, 100.000.000. Namun setelah dihitung, diperoleh rincian sbb:

Beban material     = 60.000.000

Beban upah           = 20.000.000

Beban alat             = 10.000.000

Total beban estimasi biaya      = 90.000.000

  1. Buatlah S-Curve rencana dari proyek tersebut. Dari S-Curve rencana akan didapatkan perkiraan progress pekerjaan per bulan. Seiring dengan dimulainya pekerjaan, catatlah semua biaya yang terjadi dan kelompokkanlah dalam post beban masing-masing.

Contohnya:

Bulan Juni, pengeluaran material = 5.000.000, upah = 3.000.000, alat = 3.000.000

Bulan Juli, pengeluaran material = 20.000.000, upah = 3.000.000, alat = 3.000.000

Bulan Agustus, pengeluaran material = 20.000.000, upah = 6.000.000, alat = 2.500.000

Bulan September, pengeluaran material = 15.000.000, upah = 8.000.000, alat = 1.500.00

Buatlah tabel monitoring seperti berikut. Misalnya untuk beban bahan. Rencana per bulan, rencana kumulatif, riil per bulan, riil kumulatif.

No

SESUAI PROGRESS(AED)

S-CURVE Progress

BEBAN BAHAN

 

Sesuai
Rencana

60.000.000

 

 

 

 

 

S-Curve/
month

S-Curve
Cum

Ra
Per Month

Ra
Cumulative

Ri
per month

Ri
Cumulative

1

Juni

0 %

0 %

0

0

11.000.000

11.000.000

2

Juli

15
%

25
%

9.000.000

9.000.000

15.000.000

25.000.000

3

Agustus

45 %

55
%

25.000.000

33.000.000

25.000.000

45.000.000

4

September

100
%

100
%

27.000.000

66.000.000

35.000.000

66.000.000

4. Kemudian dari tabel di atas, buatlah grafik monitoringnya. Yang perlu dipantau adalah walaupun riil kumulatif beban di atas rencana kumulatif, tapi setidaknya sampai akhir proyek (bulan September) keduanya akan mencapai titik yang sama, artinya pada akhir proyek, kumulatif beban riil sama dengan beban rencana.PB1

Dengan monitoring sederhana ini diharapkan bisa memastikan proyek berjalan sesuai dengan perkiraan atau setidaknya: mengetahui proyek tidak berjalan sesuai rencana sehingga dapat dicari solusi-solusi.

Menghitung Produktivitas Pekerja

worker proyekCepat lambatnya pengerjaan suatu proyek akan sangat bergantung pada produktivitas pekerja proyek tersebut. Secara umum pekerja pada suatu proyek konstruksi akan terdiri dari tukang besi, tukang bekisting dan tukang cor. Karena perbedaan volume pekerjaan yang bisa diselesaikan dalam suatu waktu, maka produktivitas ketiga jenis pekerja akan berbeda pula.

Produktivitas bisa kita dapatkan dengan membagi volume pekerjaan yang telah terpasang dengan jumlah mandays yang dibutuhkan untuk penyelesaian pekerjaan sebesar volume tersebut. Produktivitas biasanya dihitung per bulan, walaupun bisa juga per minggunya.

Sebagai contoh, diketahui pekerja besi berjumlah 10 orang bekerja selama 30 hari. Volume besi terpasang adalah 40.000 kg. Hitunglah produktivitas pekerja besi tersebut selama 1 bulan.

Solusi penghitungan:

Total mandays = Hari kerja x Jumlah pekerja

= 30 x 10

= 300 mandays (atau orang x hari)

Produktivitas   = Volume / Mandays

= 40.000 / 300

= 133 kg/orang/hari

Jadi produktivitas tukang besi adalah 133,33 kg/orang/hari. Atau dengan kata lain seorang tukang besi dapat memasang 133,33 kg besi per harinya.

 Monitoring Biaya

Salah satu hal yang menjadi penentu keberhasilan dari suatu proyek sudah tentu adalah besar keuntungan yang diperoleh. Perolehan keuntungan ini akan menjadi bersifat sangat relatif tergantung dari berbagai hal seperti kestabilan produktivitas pekerja, kestabilan dana yang tersedia, kestabilan harga-harga material di pasar, kestabilan nilai tukar mata uang asing terhadap rupiah, dan lain sebagainya. Nah, untuk memprediksi besarnya keuntungan yang diperoleh dari suatu pekerjaan konstruksi dan sekaligus untuk memastikan pengelolaan keuangan proyek sudah benar, maka diperlukan suatu sistem pemantauan atau pengendalian yang efektif dan sederhana. Adapun item beban pekerjaan yang perlu dikelola setidaknya terdiri dari:

a) Material/bahan

b) Upah

c) Alat

Dan (kalau ada) ditambah dengan beban sub-kontraktor, beban persiapan-penyelesaian, beban pemasaran, beban administrasi, dan beban bank ataupun beban-beban lainnya. Salah satu cara yang paling sederhana dan efektif dalam memantau biaya proyek adalah dengan memanfaatkan Excel atau spreadsheet. Contohnya adalah sebagai berikut (dengan asumsi anda sudah cukup mahir dengan program office Excel atau spreadsheet):

Dari item pekerjaan yang ada di dalam dokumen kontrak, hitunglah estimasi total biaya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek tersebut. Buatlah dengan rinci dan bagilah dalam kelompok bebannya masing-masing. Kemudian bandingkanlah dengan total nilai kontrak.

Misalnya: Didapatkan sebuah proyek dengan nilai kontrak 100.000.000. Namun setelah dihitung, diperoleh rincian sbb.

Beban material     =  60.000.000

Beban upah           = 20.000.000

Beban alat             = 10.000.000

Total beban est      = 90.000.000

  1. Buatlah S-Curve rencana dari proyek tersebut. Dari S-Curve rencana akan didapatkan perkiraan progress pekerjaan per bulan.
  2. Seiring dengan dimulainya pekerjaan, catatlah semua biaya yang terjadi dan kelompokkanlah dalam post beban masing-masing.

Contohnya:

Bulan Juni, pengeluaran material = 5.000.000, upah = 3.000.000, alat = 3.000.000

Bulan Juli, pengeluaran material = 20.000.000, upah = 3.000.000, alat = 3.000.000

Bulan Agustus, pengeluaran material = 20.000.000, upah = 6.000.000, alat = 2.500.000

Bulan September, pengeluaran material = 15.000.000, upah = 8.000.000, alat = 1.500.000

Buatlah tabel monitoring seperti berikut. Misalnya untuk beban bahan. Rencana per bulan, rencana kumulatif, riil per bulan, riil kumulatif.

No

SESUAI PROGRESS(AED)

S-CURVE Progress

BEBAN BAHAN

 

Sesuai
Rencana

60.000.000

 

 

 

 

 

S-Curve/
month

S-Curve
Cum

Ra
Per Month

Ra
Cumulative

Ri
per month

Ri
Cumulative

1

Juni

0 %

0 %

0

0

11.000.000

11.000.000

2

Juli

15
%

25
%

9.000.000

9.000.000

15.000.000

25.000.000

3

Agustus

45 %

55
%

25.000.000

33.000.000

25.000.000

45.000.000

4

September

100
%

100
%

27.000.000

66.000.000

35.000.000

66.000.000

Kemudian dari tabel di atas, buatlah grafik monitoringnya. Yang perlu dipantau adalah walaupun riil kumulatif beban di atas rencana kumulatif, tapi setidaknya sampai akhir proyek (bulan September) keduanya akan mencapai titik yang sama, artinya pada akhir proyek, kumulatif beban riil sama dengan beban rencana.

PB1Dengan monitoring sederhana ini diharapkan bisa memastikan proyek berjalan sesuai dengan perkiraan atau setidaknya: mengetahui proyek tidak berjalan sesuai rencana sehingga dapat dicari solusi-solusi.

 

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s